Abschaffung Eigenmietwert - Auswirkungen

^{Publiziert: Juli 2026}

Der Bundesrat hat beschlossen, die Reform der Wohneigentumsbesteuerung auf den 1. Januar 2029 in Kraft zu setzen. Damit entfällt auf selbstgenutztem Wohneigentum die Eigenmietwert-Besteuerung. Gleichzeitig können die Kantone zur finanziellen Kompensation eine Objektsteuer auf Zweitliegenschaften einführen.

Der Eigenmietwert stellt ein sogenanntes Naturaleinkommen aus Immobilien dar, welcher als Einkommen von den Hauseigentümern versteuert wird. Der Eigenmietwert stellt dabei ein fiktives Miet-Einkommen dar, welches die Hauseigentümer erhalten würden, wenn sie das Eigenheim vermieten. Die Höhe des zu versteuernden Eigenmietwerts wird kantonal unterschiedlich festgesetzt und liegt in der Regel bei rund 60–70 % der Marktmiete. Im Gegenzug dürfen Hauseigentümer die Schuldzinsen sowie die werterhaltenden Investitionskosten im Zusammenhang mit dem Eigenheim vom steuerbaren Einkommen abziehen.

Mit Inkrafttreten der Vorlage ändert sich folgendes:

• Der Eigenmietwert stellt kein steuerbares Einkommen mehr dar.
• Unterhaltskosten am selbstgenutzten Eigenheim sind steuerlich nicht mehr abzugsfähig.
• Schuldzinsen sind nur noch im Zusammenhang mit fremdvermieteten Liegenschaften steuerlich abzugsfähig (quotal-restriktive Methode). *
• Die Kantone (insbesondere Berg- und Tourismuskantone) können auf kantonaler Ebene eine Objektsteuer auf Liegenschaften einführen. Dies bedingt jedoch eine entsprechende Abstimmung.
• Die Kantone können gewisse Unterhaltskosten nach wie vor steuerlich zum Abzug zulassen, so insbesondere Kosten für Energie- und Umweltschutzmassnahmen oder Rückbaukosten im Hinblick auf einen Ersatzneubau.

* Steuerpflichtige, die erstmalig ein Eigenheim erwerben, können im ersten Steuerjahr nach dem Kauf der Liegenschaft maximal CHF 10’000 (Ehepaare) bzw. CHF 5’000 (übrige Personen) als Schuldzinsen geltend machen. Dieser Abzug reduziert sich jährlich um 10 % des Ursprungswerts.

Einlagen in den Reparatur- oder Erneuerungsfonds von Stockwerkeigentümergemeinschaften sind als Unterhaltskosten abzugsfähig, sofern diese Mittel ausschliesslich zur Bestreitung von Unterhaltskosten für die Gemeinschaftsanlagen verwendet werden. Im Hinblick auf den Systemwechsel ist nun denkbar, dass Stockwerkeigentümergemeinschaften die Beiträge in den Erneuerungsfonds erhöhen, solange diese steuerlich noch in Abzug gebracht werden können. Diesbezüglich gilt es zu beachten, dass Einlagen, die gegenüber den Vorjahren ohne objektiven Grund (z. B. absehbare Sanierung) erhöht werden, von den Steuerbehörden nicht zum Abzug zugelassen werden. Dagegen sind höhere Einzahlungen durch geplante und / oder anstehende höhere Unterhaltskosten in der Regel gerechtfertigt. Insbesondere bei älteren Liegenschaften kann ein höherer Unterhaltsbedarf vorliegen, wenn diese nicht laufend unterhalten worden sind.

Eigentümer von gut unterhaltenen Immobilien, welche eine tiefe Verschuldung ausweisen, profitieren grundsätzlich am meisten von der Abschaffung der Eigenmietwert-Besteuerung. Mit der Abschaffung entfällt steuerbares Einkommen, ohne dass relevante Abzüge wegfallen. Hingegen sind verschuldete Privatpersonen ohne Eigenheim (z. B. Konsumkredit) von der Reform benachteiligt, da Schuldzinsen auf Privatschulden im Zeitpunkt des Inkrafttretens der Abschaffung der Eigenmietwert-Besteuerung steuerlich nicht mehr abgezogen werden können. Bei Eigenheimbesitzern mit grösseren Hypothekarschulden ist das jeweilige Zinsniveau bzw. der Zustand der Immobilie entscheidend, ob sie durch die Reform profitieren werden.

Aus steuerlicher Sicht ist es sinnvoll, grössere Investitionen in den Unterhalt des Eigenheims zeitnah – vor dem Systemwechsel – umzusetzen. So können die bestehenden Abzugsmöglichkeiten vor Inkrafttreten des Systemwechsels optimal genutzt werden. Zudem kann es sinnvoll sein, die Hypothekenstruktur zu überprüfen. Unsere Fachleute stehen Ihnen bei Fragen gerne zur Verfügung.