Geldanlagen mit dem Erneuerungsfonds?

Die meisten Reglemente der Stockwerk- und Miteigentümergemeinschaften sehen die Bildung eines Erneuerungsfonds vor. Dabei wird meist ein Prozentsatz des Gebäudeversicherungswertes einmal jährlich einbezahlt. Für jene STWE-Gemeinschaften, welche ein finanzielles Polster angespart haben, stellt sich angesichts dürftiger Zinserträge auf Sparkonten die Frage, ob man diese Gelder lukrativer anlegen könnte. Rund 12% der Schweizer STWE-Gemeinschaften haben den EF zumindest teilweise in kombinierten Fonds (Obligationen und Aktien), reinen Aktienfonds oder Sparkonti mit kombinierten Fonds angelegt (Quelle: HSLU).

Vor einem solchen Schritt sind jedoch grundlegende Aspekte zu prüfen. Einerseits ist der EF in den meisten Reglementen als ausschliessliche Rücklage für Erneuerungsarbeiten vorgesehen. Dessen Verwendung für risikobehaftete Anlagegeschäfte könnte als Zweckentfremdung interpretiert werden, womit ein entsprechender Versammlungsbeschluss als Verstoss gegen die reglementarischen Bestimmungen ausgelegt und damit anfechtbar werden könnte. Eine andere Variante ist der Transfer auf ein Festgeldkonto. Festgelder sind zeitlich überschaubar und mit einem festen und besseren Zins je nach Höhe attraktiv.

Ferner ist der Zeitpunkt von möglichen Anlagen zu beachten. Die Krux dabei: In den ersten Betriebsjahren ist der EF-Stand meist zu gering für eine lukrative Anlagestrategie. Die meisten Festgeldanlagen (Termingelder) erfordern einen Minimalbetrag von CHF 100'000. Wenn der EF dann in festen Anlagen langfristig gebunden ist und vorzeitig zurückgezogen werden soll, um grössere Sanierungen zu finanzieren, kann ein «Penalty» von bis zu 4% des zurückgezogenen Betrags anfallen. Bei Obligationen ist mit noch längeren Laufzeiten zu rechnen. Aus dieser Optik ist eine fachmännische Beratung über geeignete Anlageprodukte empfehlenswert. Dazu ist der Bewirtschafter jedoch meist nicht berechtigt. Allgemein gelten Obligationen als konservative Produkte mit geringem Risiko. Die Kursschwankungen sind im Gegensatz zu Aktien sehr gering. Bei Obligationen ist für die Rendite nebst der Höhe des investierten Kapitals auch die Laufzeit massgebend. Je nach Kassenobligation wird beispielsweise erst ab einer Laufzeit von fünf Jahren ein ansprechender Zinssatz möglich. Zudem sind anfallende Bankspesen zu berücksichtigen.

Eine wichtige Grundlage, den Zeitpunkt und die Höhe der Investition in Finanzprodukte zu bestimmen, ist das Alter und der allgemeine Zustand der betreffenden STWE-Liegenschaft. In diesem Zusammenhang ist ein Gebäudezustandsbericht mit einer Unterhaltsplanung, aus welcher der benötigte Geldbedarf für künftige Renovationen hervorgeht, äusserst wertvoll. Nur gerade 50% aller STWE-Gemeinschaften verfügen über ausreichende EF-Rücklagen für grössere Sanierungsprojekte über die Lebensdauer der Liegenschaft. Mit einer fundierten Finanzplanung kann sichergestellt werden, dass die Gemeinschaft im Falle einer anstehenden Renovation nicht in einen finanziellen Engpass gerät und die fehlenden finanziellen Mittel von den Ersparnissen der Stockwerkeigentümer einfordern muss.

Ein weiterer Aspekt sind steuerliche Überlegungen. Bisher sind Einlagen in den EF als Unterhaltskosten steuerabzugsberechtigt. Die Voraussetzung für den Steuerabzug ist im Allgemeinen, dass die Fondseinlagen ausschliesslich für Unterhalt, Reparaturen oder Erneuerungen von Gemeinschaftsanlagen verwendet werden. Die Verwendung des EF für Anlagegeschäfte könnte von der Steuerbehörde als zweckfremd eingestuft werden, womit die dafür einbezahlten Beträge vom Steuerabzug ausgenommen wären.

Die allfällige Verwendung der Mittel aus dem Erneuerungsfonds für Finanzanlagen muss umfassend und weitsichtig geplant werden. Dabei sind die Bedürfnisse der STWE-Gemeinschaft sowie die bauseitigen Gegebenheiten vor allem auch auf der Zeitachse aufeinander abzustimmen.