Wohnen im Stockwerkeigentum ist seit 1965 im Zivilgesetzbuch geregelt. Beim Stockwerkeigentum wird zwischen Sonderrecht und gemeinschaftlichen Teilen unterschieden. Für die Erneuerung im Sonderrecht ist der jeweilige Stockwerkeigentümer selber zuständig, für die gemeinschaftlichen Teile kommt die Gemeinschaft auf. Entscheide über Investitionen werden an der Stockwerkeigentümerversammlung beantragt und gefällt. Gemäss Bundesamt für Statistik liegt die Wohneigentumsquote im Kanton Luzern bei über 34%. In der Schweiz befinden sich über eine Million Wohnungen im Stockwerkeigentum. Weiter sind 395’000 Mehrfamilienhäuser (von total 496’000) vor dem Jahr 2000 erbaut worden und stehen vor umfassenden Erneuerungen (z.B. Heizungsanlage, Steigleitungen, Personenlift oder Modernisierung der Gebäudehülle). Jede Immobilie unterliegt während ihrer Nutzungsdauer einer technischen Entwertung durch Abnutzung, Beschädigung oder Verwitterung. Diese Entwertung wird mit Pflege, Unterhalt, Reparaturen und Sanierungen kompensiert. Bei einer Teilsanierung werden nur bestimmte Bereiche des Hauses renoviert, während bei einer Totalsanierung das gesamte Gebäude umfassend modernisiert wird.
Für Sanierungsmassnahmen fallen die Kosten unterschiedlich aus. Diese Kosten werden nach Wertquoten der Eigentumseinheiten aufgeteilt. Die Kosten werden so weit wie möglich aus dem Erneuerungsfonds und die verbleibende Differenz über Zuschüsse der Eigentümer finanziert.
Kostentabelle
Für Sanierungsmassnahmen kann grob von folgenden Kosten ausgegangen werden (Beispiele):
| Totalsanierung | CHF 1’800–3’200 pro m2 Wohnfläche |
| Energetische Sanierungen | CHF 150–500 pro m2 Wohnfläche |
| Fenstersanierung | CHF 500–1’100 pro m2 |
| Dachsanierung | CHF 18’000–60’000 |
| Fassadensanierung | CHF 150–300 pro m2 |
| Ersatz Küche | CHF 20’000–50’000 |
| Badezimmer | CHF 15’000–35’000 |
Folgende Faktoren beeinflussen die Sanierungskosten:
- Baujahr des Hauses
- Zustand des Hauses
- Qualität der Materialien
- Lage des Hauses
- Strukturelle Anpassungen
Häufig wird vergessen, langfristige Energieeinsparungen in die Überlegungen und schlussendlich in die Kalkulation miteinzubeziehen. Rechtzeitig erstellte Zustandsanalysen mit Grobkostenschätzungen, ein GEAK (Gebäudeenergieausweis der Kantone) oder ein GEAK-Plus (auf das Gebäude zugeschnittene Varianten zur energetischen Modernisierung) helfen der Gemeinschaft, die Finanzen langfristig zu planen. Wenn sich die Gemeinschaft für eine Sanierung entschieden hat, ist eine gründliche Planung das A und O. Es empfiehlt sich, Fachleute wie Bauleiter, Architekten oder Fachplaner beizuziehen.
Ablauf einer Sanierung im Stockwerkeigentum
Der optimale Prozess einer Sanierung im Stockwerkeigentum umfasst mehrere Schritte:
- Zustandsanalyse (oder GEAK, GEAK-Plus)
Massnahmenplan mit Grobkostenschätzung unter Berücksichtigung der Lebensdauer aller Bauteile. - Finanzplanung
Planung des Erneuerungsfonds. Abklären, ob es Förderprogramme gibt. - Entscheidungsfindung
Entscheidung über Sanierungsmassnahmen sowie Gesamtbudget an der Versammlung. Liste möglicher Unternehmer (Submittenten) erstellen. Bestimmen der Delegierten bzw. Bauausschuss (Bauherrenvertretung) mit entsprechenden Kompetenzen für Vergabeentscheide etc. - Planung
Ein detaillierter Sanierungsplan ist zu erstellen. - Baueingabe
Falls notwendig. - Ausschreibung
Die notwendigen Arbeiten werden ausgeschrieben, um vergleichbare Angebote zu erhalten und die Qualität der Arbeiten sicherzustellen. - Vergaben und Terminplanung
Arbeiten werden durch den Bauausschuss vergeben, in Zusammenarbeit mit der Verwaltung und der Bauleitung. Abschluss notwendiger Versicherungen. - Ausführung
Umsetzung der geplanten Bauarbeiten. - Abschluss und Abnahme
Abnahme und Abrechnung aller Arbeitsgattungen.
Ein strukturiertes Vorgehen sowie eine gute Planung vermeiden Konflikte und die Sanierung kann effizient bzw. erfolgreich durchgeführt werden. Zudem bieten Sanierungsmassnahmen steuerliche Vorteile (abzugsfähige Kosten, Verteilung auf mehrere Jahre).
Fazit
Jede Haussanierung ist individuell und muss spezifisch geplant werden. Berücksichtigen Sie dabei Ihre persönlichen Bedürfnisse als Stockwerkeigentümer, Ihre finanziellen Möglichkeiten und die eigenen Gegebenheiten des Gebäudes. Eine Investition in die Haussanierung lohnt sich, sowohl finanziell als auch in Bezug auf die Lebensqualität und Nachhaltigkeit. Eine sorgfältige Planung und Kostenkalkulation sind dabei das Wichtigste, um das beste Ergebnis zu erzielen. Ziehen Sie für einen reibungslosen Ablauf Experten hinzu. Prüfen Sie verfügbare Fördermöglichkeiten, um die finanziellen Belastungen zu reduzieren.
