Was beeinflusst den Wert von Immobilien?

In der Immobilienbewertung wird die geografische Lage als zentrales Kriterium betrachtet, da sie in engem Zusammenhang mit der Lebensqualität, der Erreichbarkeit von Einrichtungen, der Infrastruktur und der langfristigen Wertentwicklung steht. Immobilien an zentralen Lagen sind in der Regel teurer. Die Lage der Immobilie hat einen direkten Einfluss auf den Wert und beeinflusst deshalb die Entscheidung von potenziellen Käufern oder Mietern massgeblich. In die Bewertung fliesst die Lage unter anderem über den Landwert ein. Je nach Standort und dessen Vorzügen kann der Wert einer Immobilie stark variieren. Daher hört man «Lage, Lage, Lage» oft als zentraler Werttreiber.

Während der Wert eine rechnerische Grösse darstellt, ergibt sich der Preis einer Immobilie aus der Balance zwischen Angebot und Nachfrage. Wenn die Nachfrage grösser ist als das Angebot, steigt der Preis, da der Käufer mangels Alternative bereit ist, mehr zu zahlen, um die Immobilie zu erhalten. Ist das Angebot hingegen höher als die Nachfrage, sinken die Preise, weil die Verkäufer die Nachfrage über günstigere Preise stimulieren müssen.

Was ist der Haupttreiber einer höheren Nachfrage? Ein steigendes Bevölkerungswachstum führt direkt zu einer höheren Nachfrage nach Wohnungen und Häusern. Wenn mehr Menschen in einem Gebiet leben, steigt der Bedarf an Wohnungen, was in vielen Fällen die Immobilienpreise in die Höhe treibt. Besonders in städtischen Gebieten, die eine hohe Zuwanderung verzeichnen, können die Preise schnell ansteigen, da der verfügbare Wohnraum begrenzt ist. Ein weiteres Merkmal ist bestimmt auch die Verknappung von verfügbarem Boden. In vielen Gebieten ist der Bau neuer Immobilien durch begrenzten Raum oder strenge Bebauungsvorschriften eingeschränkt. Wenn die Bevölkerung wächst, wird der Boden, auf dem neue Gebäude errichtet werden könnten, immer knapper. Dies führt zu einem Anstieg der Grundstückspreise und damit auch der Immobilienpreise.

Sowohl bei der Nachfrage wie auch beim Angebot spielen weitere externe und interne Einflüsse eine Rolle, wie z.B. die allgemeine Wirtschaftslage, die Höhe der Zinsen, demografische Trends wie auch geografische Gegebenheiten. Dies kann auf dem Immobilienmarkt oft zu unvorhersehbaren und volatilen Preisentwicklungen führen.

Diese spielen ebenfalls eine entscheidende Rolle, insbesondere auch im Zusammenhang mit der Finanzierung durch Kredite. Niedrige Zinssätze wirken sich direkt auf die Gesamtkosten einer Immobilie und somit auf die Marktnachfrage aus. Für Investoren spielt der Zinssatz eine wichtige Rolle, da der Kredit zur Finanzierung von Investitionen oft der grösste Kostenfaktor ist. Bei niedrigem Zinssatz können Immobilieninvestitionen attraktiver erscheinen, da die Rendite aus den Mietzinseinnahmen im Verhältnis zu den Finanzierungskosten höher ausfällt. Dieser Effekt hat direkten Einfluss auf den Marktwert einer Immobilie. Höhere Zinssätze hingegen können die Rentabilität von Investitionen schmälern und dazu führen, dass Investoren ihre Kaufentscheidungen überdenken oder ihre Investitionen zurückfahren.

Die erwähnten Faktoren wirken in komplexer Weise zusammen, sodass es schwierig ist, nur einen bestimmten Einflussfaktor als entscheidend zu bezeichnen. Gleichwohl darf erwähnt werden, dass der Lage eine Art «Vormachtsstellung» zukommt, werden doch dadurch potenzielle Käufer massgeblich in ihrer Entscheidung beeinflusst. Zu beachten gilt es, dass bei Immobilienbewertungen neben der fachlichen Expertise auch den «lokalen Marktkenntnissen!» grosse Bedeutung zukommt.