Immobilienbewertung – diverse Gründe
Bei einer Immobilienbewertung handelt es sich um eine stichtagbezogene und objektive Schatzung einer Liegenschaft unter Berücksichtigung aller wertrelevanten Einflussfaktoren. Die Gründe, welche die Wertermittlung einer Immobilie erfordern, sind vielschichtig, wie zum Beispiel:
- Verkauf / Kauf
- Übertragung an Nachkommen
- Vermögensaufteilung infolge Scheidung
- Bilanzierung der Vermögenswerte
- Erbrechtliche Angelegenheiten
Insbesondere bei familieninternen Liegenschaftsübertragungen stellen wir immer wieder fest, dass auf eine fundierte Bewertung verzichtet wird. Dies ganz nach dem Motto: «Wir werden uns innerhalb der Familie schon einig». Dabei geht vergessen, dass eine Liegenschaftsübertragung an die Nachkommen auch erbrechtliche Konsequenzen hat. Insbesondere ein nicht klar definierter Verkaufspreis oder das Unterlassen der Einwilligung sämtlicher Nachkommen zum Kaufvertrag kann im Nachgang zu erheblichen Diskussionen und Streitigkeiten führen – dies teilweise auch erst nach mehreren Jahren. Im Rahmen von familieninternen Übertragungen erachten wir daher eine fundierte und aussagekräftige Immobilienbewertung als unerlässlich. Ein objektiver und unabhängiger Bewertungsexperte liefert dabei einen verlässlichen Marktwert. Er verhindert dadurch Konfliktpotenzial und beugt möglichen Benachteiligungen vor.
Objektbesichtigung – zwingend für eine fundierte Bewertung
Der Objektbesichtigung kommt eine immense Bedeutung zu. Durch die Begutachtung der Liegenschaft und der Umgebung ist es dem Experten erst möglich, liegenschaftsspezifische Eigenheiten und wertrelevante Aspekte – nicht zuletzt auch ungenutzte Potenziale – zu erkennen und diese im Bewertungsgutachten angemessen zu berücksichtigen. Der Zustand der Liegenschaft, die Qualität der Baumaterialien, die Aussicht und Besonnung, die Nachbarschaftsqualität, aber auch Immissionen, nimmt der Experte wahr und beurteilt diese objektiv. Ohne Objektbesichtigung können solche Faktoren nur sehr wage beurteilt werden und der ermittelte Marktwert verliert an Verlässlichkeit.
Aktenstudium – ohne geht es nicht
Bei der sogenannten hedonischen Bewertungsmethode liefert der Eigentümer die Angaben und Details zur Liegenschaft. Dem Studium der Unterlagen kommt somit eine untergeordnete Rolle zu. Bei Gratisbewertungen im Internet wird die Sichtung von Unterlagen gar ganz unterlassen. Für einen ersten approximativen Wert im Sinne einer Bandbreite mag das im Einzelfall genügen. Dies kann aber im Hinblick auf die Verkaufspreisfestlegung auch zu gravierenden Fehleinschätzungen führen.
Auch der Überprüfung des Grundbuchauszuges kommt grosse Bedeutung zu. Wohn- oder Quellenrechte, Nutzniessungen oder Baubeschränkungen sind nur einige Beispiele für wertrelevante Grundbucheinträge. Aber auch die Konsultation der geltenden oder allenfalls zukünftigen Bauvorschriften gehört zu den Aufgaben eines Bewertungsexperten. Dadurch kann er z.B. Nutzungspotenziale erkennen und die Einhaltung von Grenz-, Strassen- und Gewässerabständen prüfen. Gerade ein vorhandenes Nutzungspotenzial, beispielsweise aufgrund einer erfolgten Ortsplanungsrevision, kann zu einem erheblichen Mehrwert der Liegenschaft führen
Fazit
Abschliessend halten wir fest, dass es den absolut richtigen Marktwert einer Immobilie nicht gibt. Bei einer «Immobilienschätzung» bemüht sich der Experte – wie der Name schon sagt – den Wert einer Liegenschaft nach anerkannten Methoden, mit Marktdaten sowie den Gegebenheiten vor Ort bestmöglich zu schätzen. Dies, da offensichtlich zum gegebenen Zeitpunkt keine Transaktion am Markt stattgefunden hat oder stattfinden wird, welche den Marktwert der Liegenschaft bestätigt. Der Experte muss daher antizipieren, zu welchem Betrag die Liegenschaft in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausgetauscht wird. Dabei ist neben dem fachlichen Know-how des Experten insbesondere eine Eigenschaft von grösster Bedeutung: Lokale Marktkenntnisse!
