Familieninterne Liegenschaftsübertragung

Sehr oft ist es der Wunsch der Eltern in dieser Immobilie oder einem Teil davon weiterzuleben. Dies ist in Form einer Nutzniessung oder eines Wohnrechtes möglich. Bei beiden Varianten geht das Eigentum an ein oder mehrere Kinder über, die Nutzung verbleibt aber bei den Eltern. Die beiden Begriffe unterscheiden sich wie folgt:

Wohnrecht
Das Wohnrecht ist eine Dienstbarkeit und umfasst das Recht, ein Gebäude oder einen Teil davon zu eigenen Wohnzwecken zu nutzen. Der gewöhnliche Unterhalt ist durch die Eltern zu tragen. Die Eltern versteuern zudem den  Eigenmietwert, nicht jedoch den Vermögenssteuerwert. Alle anderen Lasten (Sanierungen, grössere Umbauarbeiten etc.)  sind durch die Kinder zu tragen. Das Wohnrecht endet mit dem Tod oder mit dem Auszug der Eltern aus der Immobilie.

Nutzniessung
Die Nutzniessung ist eine Dienstbarkeit, die den Eltern den vollen Genuss an der Immobilie gewährt. So können die Eltern die Immobilie selbst bewohnen, aber auch vermieten – ohne hierzu die Einwilligung der Kinder einzuholen. Die Eltern trifft jedoch eine Substanzerhaltungspflicht, weshalb sie ohne Einwilligung der Kinder keine wesentlichen Änderungen an der Immobilie vornehmen dürfen. Neben dem gewöhnlichen Unterhalt bezahlen sie Hypothekarzinsen, Steuern (Vermögenssteuerwert und Eigenmietwert), Abgaben sowie Versicherungsprämien. Grundsätzlich gehen nur grössere Reparaturen und wertvermehrende Investitionen zulasten der Kinder. Wird die Immobilie vermietet, haben die Eltern Anspruch auf die Mietzinseinnahmen. Die Nutzniessung endet grundsätzlich mit dem Tod der berechtigten Personen. Vertraglich kann vereinbart werden, dass die Nutzniessung nur so lange gilt, bis die Eltern aus der Liegenschaft ausziehen.

Die Steuerfolgen einer familieninternen Liegenschaftsübertragung sollten immer vorgängig geprüft werden. Die Steuerfolgen können sich kantonal unterscheiden. Für den Kanton Luzern gilt folgendes:

Grundstückgewinnsteuer
Bei einer Eigentumsübertragung zwischen Eltern und Kindern erfolgt eine ordentliche Grundstückgewinnbesteuerung, wenn der Verkaufspreis dem Verkehrswert entspricht. Die Steuer wird aufgeschoben, wenn die Gegenleistung der Kinder (Kaufpreis, Übernahme Hypothek, Einräumung Wohnrecht / Nutzniessung) höchstens 75 % des Verkehrswertes ausmacht. Wir empfehlen, den Verkehrswert vorgängig mit der Steuerbehörde verbindlich abzusprechen (Steuerruling).

Handänderungssteuer
Die Übertragung des Grundstückes an Kinder ist von der Handänderungssteuer befreit, da die Übertragung zwischen verwandten Personen in auf- und absteigender Linie erfolgt.

Erbschafts- und Schenkungssteuer
Der Kanton Luzern kennt keine Schenkungssteuer. Allerdings unterliegen Schenkungen und Erbvorempfänge, die innert fünf Jahren vor dem Tod einer Person ausgerichtet worden sind, ebenfalls der Erbschaftssteuerpflicht. Gewisse  Gemeinden im Kanton Luzern erheben diesbezüglich die Nachkommen-Erbschaftssteuer.

Eine familieninterne Liegenschaftsübertragung kann Auswirkungen auf den Anspruch auf Ergänzungsleistungen und auf spätere Erbfolgen haben. Die Liegenschaftsübertragung ist deshalb vorgängig zu analysieren und entsprechende erbrechtliche Massnahmen sollten berücksichtigt werden.

Ergänzungsleistungen
Beantragen die Eltern beispielsweise beim Eintritt in eine Pflegeeinrichtung Ergänzungsleistungen, so werden Erbvorempfänge an die Kinder (Differenz Verkehrswert zum Kaufpreis) als fiktives Vermögen angerechnet (freiwilliger  Vermögensverzicht). Der Antrag auf Ergänzungsleistungen kann je nach Höhe des freiwilligen Vermögensverzichts  abgelehnt oder gekürzt werden. Pro Jahr werden die anrechenbaren Erbvorempfänge im Umfang von CHF 10'000  reduziert und nicht mehr berücksichtigt.

Erbrecht
Oft wird den Kindern im Zusammenhang mit der Übertragung der Immobilie ein Erbvorbezug gewährt, d. h. die Kinder erwerben die Immobilie nicht zum Verkehrswert. Geschwister sind untereinander grundsätzlich gleichberechtigt im Nachlass der Eltern. Sie stehen unter der Ausgleichungspflicht, sofern nichts Spezielles angeordnet wird. Erbrechtlich ist stets der Verkehrswert zum Todeszeitpunkt massgebend. Kinder, welche die Immobilie früher unter dem effektiven Wert erworben haben, müssen unter Umständen den Verkehrswert zum Todeszeitpunkt ausgleichen. Um spätere Diskussionen unter den Nachkommen bezüglich erbrechtlicher Ausgleichung zu vermeiden, empfiehlt sich der Abschluss eines Erbvertrages, bzw. die schriftliche Zustimmung aller Kinder bei der Immobilienübertragung. Damit kann der anrechenbare Verkehrswert untereinander abgesichert werden.

Wir empfehlen, die Immobilie in jedem Fall durch Immobilienfachleute schätzen zu lassen, um einen objektiv berechneten und nachvollziehbaren Übertragungswert zu erhalten. Melden Sie sich frühzeitig für eine persönliche Beratung, wenn Sie Ihre Immobilie übertragen möchten. Unsere Fachleute stehen Ihnen dabei gerne zur Verfügung. Es lohnt sich für alle Involvierten.