Viele Menschen, die sich mit der Pensionierung auseinandersetzen, äussern den Wunsch, das Eigenheim bereits zu Lebzeiten an die Nachkommen zu übertragen. Sei dies aus der Überlegung in eine Alterswohnung zu ziehen oder das Haus den Nachkommen und deren Kindern zu überlassen. Die finanziellen, rechtlichen und steuerlichen Folgen dieses Schritts, erklären wir Ihnen im folgenden Bericht, anhand des Beispiels der Familie Meier.
Erbrechtliche Überlegungen
Die Ehegatten Meier möchten ihr Einfamilienhaus in Ruswil zu Lebzeiten an ihre Tochter Jana übertragen. Grundsätzlich können die Eltern Meier, unter Berücksichtigung der gesetzlichen Schranken, frei über ihr Vermögen verfügen. Bei der Übertragung einer Liegenschaft an die Nachkommen empfehlen wir, erbrechtliche Überlegungen miteinzubeziehen, um spätere Erbschaftsstreitigkeiten zu vermeiden. Herr und Frau Meier stellen sich vor der Eigentumsübertragung folgende Fragen:
Haus an beide Kinder gemeinsam übertragen?
Wenn das Grundstück von beiden Nachkommen übernommen wird, ist sichergestellt, dass die Kinder gleichbehandelt sind und der Entscheid von sämtlichen Erben gestützt wird. Gegen eine gemeinsame Übernahme sprechen die anfallenden Kosten einer späteren Übertragung der Liegenschaft ins Alleineigentum eines Kindes sowie das Risiko von Meinungsverschiedenheiten bei Sanierungen oder grösseren Reparaturen.
Haus verkaufen oder verschenken?
Eine Immobilie wird innerhalb der Familie oft unter dem Verkehrswert verkauft. Zu prüfen ist dabei, ob dem Kind eine Schenkung oder ein Erbvorbezug ausgerichtet werden kann. Ein allfälliger Erbvorbezug müssen die Erben im Erbfall grundsätzlich zur Ausgleichung bringen bzw. an ihren Erbteil anrechnen
lassen.
Sofern keine Regelung vorgenommen wird, berechnet sich der Wert nach dem Verkehrswert der Liegenschaft im Todeszeitpunkt der Eltern. Aus diesem Grund empfiehlt es sich, den anzurechnenden Wert bereits bei der Liegenschaftsübertragung mit sämtlichen Familienmitgliedern erbrechtlich verbindlich festzulegen. Andernfalls partizipieren die weiteren Erben an einer künftigen Wertsteigerung oder -minderung.
Bei einer Schenkung ist die Gleichbehandlung beider Nachkommen zu beachten und die Verletzung der Pflichtteilsrechte zu prüfen. Sowohl beim Verkauf wie auch bei einer teilweisen Schenkung sind die Liquidität der Eltern als auch die finanziellen Folgen für den übernehmenden Nachkommen im Detail zu klären.
Idealer Zeitpunkt für die Übertragung?
Gründe für eine lebzeitige Übertragung können die Vermögensplanung der Eltern oder die Erarbeitung einer gemeinsamen familiären Lösung sein. Damit kann eine erbrechtliche Regelung vorweggenommen werden, die Eltern werden finanziell entlastet und die übernehmende Tochter hat frühzeitig einen Nutzen. Wenn es die finanzielle Situation des prädestinierten Erben nicht erlaubt, bereits zu Lebzeiten die Liegenschaft zu übernehmen, kann man dies mittels letztwilliger Verfügung vorsehen.
Weiterverkauf durch Tochter Jana verhindern?
Bei einer lebzeitigen Übertragung können die Eltern Meier durch die Einräumung eines Vorkaufsrechtes zu Gunsten des Sohnes Luca oder eines eigenen Rückkaufsrechtes sicherstellen, dass die Liegenschaft längerfristig im Eigentum der Familie bleibt. Auch die Einräumung eines Wohn-, Nutzniessungs- oder Gewinnanteilsrechtes erschwert die Übertragung an Dritte.
Wohnrecht, Nutzniessung oder Mietvertrag?
Um sicherzustellen, dass die Eltern Meier das Einfamilienhaus auch nach der Eigentumsübertragung noch selber bewohnen können, kann ihnen das Wohnrecht oder die Nutzniessung eingeräumt werden. Der Wert dieses Rechtes wird mittels Barwerttabellen berechnet und mit dem Übertragungswert
angerechnet. Im vorliegenden Fall beläuft sich der Wert des Wohnrechtes auf CHF 457’000 bzw. der Nutzniessung auf CHF 259’000. Als Alternative kann eine Miete vereinbart werden, welche von den Eltern an die Tochter Jana bezahlt wird. Selbstverständlich kann auch ein von den Eltern an die Tochter gewährtes Darlehen kontinuierlich mit den Mieten amortisiert werden.
Erbgang, Erbfolge bei Tod der Ehegatten Meier
Bei der Liegenschaftsübertragung auf Jana sollte man zur Absicherung der Ehegatten Meier sowie zur Sicherstellung der Gleichbehandlung beider Nachkommen eine erbrechtliche Regelung treffen. Die Übertragung eines Grundstückes muss gemäss Art. 216 OR öffentlich beurkundet werden. Neben Beurkundungskosten fallen auch Grundbuchgebühren an. Bei allen Liegenschaftsübertragungen sollten die steuerlichen Folgen vorgängig bekannt sein bzw. geklärt werden.
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