Viele Menschen, die sich mit der Pensionierung auseinandersetzen, äussern den Wunsch, das Eigenheim bereits zu Lebzeiten an die Nachkommen zu übertragen. Sei dies aus der Überlegung in eine Alterswohnung zu ziehen oder das Haus den Nachkommen und deren Kindern zu überlassen. Die finanziellen, rechtlichen und steuerlichen Folgen dieses Schritts, erklären wir Ihnen im folgenden Bericht, anhand des Beispiels der Familie Meier.
- Blog Teil 1: Finanzielle Sicht
- Blog Teil 2: Erbrechtliche Sicht
Schenkungs- und Erbschaftssteuer
Erbschaften und Schenkungen werden kantonal unterschiedlich besteuert. Steuerpflichtig sind die Beschenkten bzw. die Erben. Die Besteuerung erfolgt durch die Gemeinde am Wohnsitz des Schenkers bzw. des Erblassers (bei Grundeigentum: Gemeinde am Ort der Liegenschaft).
Der Kanton Luzern kennt keine Schenkungssteuer. Schenkungen innerhalb von fünf Jahren vor dem Tod des Schenkers unterliegen der Erbschaftssteuer. Die Nachkommen-Erbschaftssteuer ist kommunal unterschiedlich geregelt.
Die Gemeinde Ruswil erhebt eine solche von 1% (keine Progression). Erbschaften an direkte Nachkommen unter CHF 100’000 werden nicht besteuert (Beispiel Erbteil pro Nachkomme CHF 200’000×1% = CHF 2’000 Nachkommen-Erbschaftsteuer).
Handänderungssteuer
ird ein Grundstück übertragen, löst dies die Handänderungssteuer aus. Gemäss Gesetz muss diese vom Käufer der Liegenschaft bezahlt werden. Als Basis für die Berechnung der Steuer gilt i.d.R. der Kaufpreis (Vorbehalt Verkehrswert, siehe unten). Dieser wird mit einem Satz von 1.5% besteuert (Beispiel: Kaufpreis CHF 900’000 × 1.5% = CHF 13’500 Handänderungssteuer).
Wird die Liegenschaft unter dem Verkehrswert verkauft, gilt dieser als Berechnungsbasis (mindestens Katasterwert). Da die Übertragung von Grundeigentum zwischen Eltern und Kindern steuerbefreit ist, hat Jana mit keiner Handänderungssteuer zu rechnen.
Grundstückgewinnsteuer
Wird eine Immobilie verkauft, unterliegt der Gewinn daraus der Grundstückgewinnsteuer. Schuldner der Steuer ist gemäss Gesetz der Verkäufer. Als Grundstückgewinn gilt die Differenz zwischen dem Verkaufs- und dem Kaufpreis unter Berücksichtigung von wertvermehrenden Investitionen sowie Kosten beim Kauf und Verkauf.
Wurde die Liegenschaft im Kanton Luzern mehr als neun Jahre gehalten, können Abzüge für längere Haltedauer gemacht werden, somit reduziert sich die Steuerbelastung. Die Besteuerung des Grundstückgewinns ist progressiv ausgestaltet und richtet sich nach einem kantonal einheitlichen Tarif von 4.2 Einheiten.
Wird eine Liegenschaft durch Erbgang, Erbvorbezug oder Schenkung übertragen, wird die Besteuerung aufgeschoben, sofern die Kaufpreisleistung 75% des Verkehrswertes nicht übersteigt (kantonal unterschiedliche Regelungen der Limite beachten). Dabei wird die Übernahme der Hypothek sowie des Barwertes eines Nutzniessungs- oder Wohnrechtes als Kaufpreisleistung angerechnet.
Für den Aufschub darf im vorliegenden Fall die Kaufpreisleistung CHF 675’000 nicht übersteigen (Verkehrswert CHF 900’000, davon 75%). Die Barwerte für das Wohnrecht wurden auf CHF 457’000 bzw. die Nutzniessung auf CHF 259’000 festgelegt. Für Familie Meier ergibt sich folgende Abwicklung:
Der steuerlich massgebende Kaufpreis liegt bei den Varianten Nutzniessung und Darlehen unter CHF 675’000, womit der Aufschub gewährt wird. Ein Steueraufschub ist keine Steuerbefreiung – die Besteuerung wird nur bis zur nächsten steuerrelevanten Liegenschaftsübertragung aufgeschoben. Jana
übernimmt die latente Steuer, welche beim Verkauf an eine Drittperson nachbesteuert wird.
Einkommens- und Vermögenssteuer
Die Liegenschaft wird beim Eigentümer besteuert. Der Eigenmietwert unterliegt der Einkommens-, der Katasterwert der Vermögenssteuer. Werterhaltende Aufwendungen der Liegenschaft können als Unterhaltskosten bei der Einkommenssteuer, jährlich in Abzug gebracht werden. Nutzniesser werden steuerlich wie Eigentümer behandelt und sind somit für die Liegenschaft steuerpflichtig. Beim Wohnrecht versteuert der Wohnrechtsnehmer den Eigenmietwert, der Katasterwert wird durch den Eigentümer versteuert.
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