Finanzierungshilfe und Liquiditätssicherung
In den letzten Jahren hat sich der Trend zu Homeoffice entwickelt. Dadurch sind möglicherweise eigene Büroimmobilien nicht mehr voll ausgelastet. Durch eine Sale and Leaseback Transaktion könnte beispielsweise Liquidität beschafft werden, welche dann in neue Märkte oder Technologien investiert werden kann. Und dies, ohne die verfügbare Anzahl Büroarbeitsplätze zu verlieren. Auch in Produktionsbetrieben eignet sich Sale and Leaseback zur Liquiditätsbeschaffung, indem beispielsweise eine Maschine verkauft und für diese gleichzeitig ein Leasingvertrag abgeschlossen wird. So steht diese der Produktion weiterhin zur Verfügung.
Gewinnrealisierung?
Wenn aus einem solchen Verkauf ein Gewinn resultiert, ist zu beurteilen, ob dieser als realisiert angesehen werden darf.
Beispiel
Als Beispiel dient der Verkauf einer Immobilie mit gleichzeitigem Abschluss eines Leasingvertrages:
- Verkaufswert CHF 4 Mio.
- Buchwert beim Verkauf von CHF 3 Mio.
- Verkaufsgewinn von CHF 1 Mio.
- Leasingvertrag über 10 Jahre
Im Handelsrecht (OR) ist dieser Sachverhalt nicht explizit geregelt. Aus diesem Grund werden in der Praxis die Regelungen von Swiss GAAP FER herangezogen. Swiss GAAP FER 13 sieht vor, dass ein Gewinn beim Ansatz eines Finanzierungsleasings in den passiven Rechnungsabgrenzungen bilanziert und über die Dauer des Leasingvertrages aufgelöst wird.
Nach Handelsrecht (OR) erscheint es ebenfalls nicht sachgerecht, einen Gewinn unbesehen erfolgswirksam zu erfassen. Analog Swiss GAAP FER 13 wird dieser Gewinn ebenfalls in den passiven Rechnungsabgrenzungen erfasst und über die Leasingdauer des Vertrages aufgelöst. Formaljuristisch gesehen könnte man davon ausgehen, dass der Gewinn zum Zeitpunkt des Verkaufs realisiert ist. Eine wirtschaftliche Betrachtungsweise hingegen berücksichtigt den Umstand, dass der Veräusserungserlös gegebenenfalls eine Kompensation für später zu entrichtende überhöhte Leasingzahlungen darstellt.
In unserem Beispiel würde der Verkaufsgewinn von CHF 1 Mio. in den passiven Rechnungsabgrenzungen passiviert und über die Leasingdauer von 10 Jahren erfolgswirksam aufgelöst. Jährlich resultiert somit ein Gewinn von CHF 0.1 Mio. Mit der Auflösung des Gewinnes über die Vertragsdauer wird das Vorsichts- und Realisationsprinzip konsequent angewendet und verhindert, dass durch eine Sale und Leaseback Transaktion kurzfristig die Ertragslage beschönigt werden kann.
Die gleiche Regelung gilt auch dann, wenn nach dem Verkauf eines Anlagegutes eine Rückkaufsoption besteht. In diesem Fall handelt es sich üblicherweise nicht um einen Verkauf, sondern um eine Finanzierung, da das Unternehmen die Verfügungsmacht (Nutzungsrecht) über den Vermögenswert behält.
Steuerrechtliche Aspekte
Es gilt zu beachten, dass die Steuerbehörden diese Abgrenzung möglicherwiese nicht als geschäftsmässig begründet klassifiziert. Die Auflösung der Abgrenzung über die Laufzeit kompensiert nach Auslegung der Steuerbehörde die zukünftigen Leasingaufwendungen. Die Rückstellung von zukünftigen Kosten wird normalerweise von der Steuerbehörde nicht akzeptiert und dementsprechend im Rahmen der Steuerveranlagung aufgerechnet.
Rechnungslegungsstandards
Wendet ein Unternehmen IFRS (International Financial Reporting Standards) an, sind die Bestimmungen zu IFRS 16 auch im handelsrechtlichen Abschluss anzuwenden. Diese Bestimmungen sind im Gegensatz zu Swiss GAAP FER 13 und dem Obligationenrecht deutlich komplexer in der Anwendung.
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